LabUr

La recente determinazione dirigenziale con cui il Municipio X ha dichiarato la decadenza dalla titolarità della Concessione Demaniale Marittima dello stabilimento balneare MED (ex art.47 del codice della navigazione) desta, a livello urbanistico, elementi di preoccupazione. Da quanto è dato sapere, tra le diverse contestazioni di carattere amministrativo ed edilizio sollevate si sostiene anche che i manufatti realizzati in quell’area, dunque su Demanio Marittimo, non sarebbero conformi alle grandezze edilizie previste dal Nuovo Piano Regolatore Generale (NPRG) del Comune di Roma. Senza scendere nei dettagli, vale la pena ricordare che le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del NPRG, secondo la Delibera di approvazione del Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008, individuano il Demanio Marittimo come zona di “Verde pubblico e servizi pubblici di livello locale” (cfr. Elaborato 3a Stralcio della pianificazione vigente: Piano Regolatore Generale: sistemi e regole, normato dall’art. 85 delle NTA). Inoltre, tra le funzioni ammesse in tale area, le uniche destinazioni possibili sono quelle di verde pubblico ed in particolare di “aree per il gioco dei ragazzi e dei bambini e per il tempo libero degli adulti: eventualmente attrezzati con chioschi, punti di ristoro, servizi igienici” (comma 1, lettera d). A tale destinazione corrispondono (comma 2) determinati parametri e grandezze urbanistico-ecologiche, che si riassumono (per la realizzazione di tali servizi di livello locale) in un indice di edificabilità pari a 0,05 mq/mq. Ciò vuol dire che sui 1.700 mq di concessione del MED sarebbero edificabili solo 85 mq.
Ora, secondo l’elenco delle Concessioni Demaniali Marittime ricadenti nel territorio del Municipio Roma X (pubblicato il 4 gennaio 2016 ed aggiornato recentemente, il 3 agosto 2016) il MED avrebbe 125 mq di opere di facile rimozione (chioschi, cabine, rimessa attrezzi, etc), dunque 40 mq in più. Tale eccedenza esisteva già nella determinazione dirigenziale n.846 del 24 marzo 2014, con cui la concessione dello stabilimento balneare MED è stata dichiarata valida fino al 31 dicembre 2020. Allora cosa è cambiato da quella data ad oggi da determinare la decadenza della concessione? Questa è la domanda che una corretta amministrazione pubblica dovrebbe porsi. In altre parole, per il principio della continuità amministrativa, la prima indagine dovrebbe svolgersi all’interno dei propri uffici per verificare la regolarità della proroga della concessione fino al 2020, avvenuta sotto l’amministrazione di Andrea Tassone, PD, arrestato per Mafia Capitale il 4 giugno 2015. Nulla di questo è stato fatto e la determinazione dirigenziale 846/2014 dal 29 agosto 2016 continua a valere per tutti ad eccezione che per il MED, ledendo un principio fondamentale della legalità e cioè l’applicabilità delle norme e dei regolamenti per tutti e non solo per alcuni.
Questa dislessia amministrativa nella gestione di un bene pubblico, come quello demaniale, pone due questioni: l’interesse pubblico della fascia demaniale e l’attuazione prossima ventura del PUA, cioè del Piano Urbanistico degli Arenili.
Secondo gli studi del Comune di Roma, risulta che su tutto il Litorale romano esiste una capacità insediativa residua che ammonta a ben 17.086,03 mq di SUL (la Superficie Utile Lorda è, in urbanistica, “la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati” comprensive di tutti gli elementi quali, p.es., scale, portici, etc.). Dunque ancora molto è edificabile ed è per questo che occorre disciplinare la fascia demaniale marittima ai fini del rilascio e della regolamentazione delle concessioni. L’obiettivo generale dovrebbe essere il miglioramento dei servizi alla balneazione nel rispetto dei vincoli ambientali e paesistici, cioè in altre parole, riconoscere un interesse pubblico, un interesse collettivo, da tradurre non solo nel diritto di accesso al mare ma, in forma più estesa, nel diritto di fruire del mare e dell’arenile. Potervi accedere, ma non usufruirne non ha alcun senso. Un cattivo esempio, sotto gli occhi di tutti, sono i servizi negati quest’anno sulle spiagge di Castelporziano e di Capocotta, oggetto di un discutibile comportamento amministrativo che ha demolito senza ricostruire, per cui il cittadino trova arenili senza bagnini di salvataggio e relative postazioni, senza servizi igienici, senza presidi sanitari e aree d’ombra assenti o inadeguate, senza alcuna regolamentazione di accesso ai mezzi di trasporto pubblici e privati. Dunque, gli arenili sono stati di fatto sacrificati per una discutibile applicazione della legalità e non si comprende (o forse sì) a favore di chi. Certamente non dei cittadini.

In questo confuso contesto si è inserita la nuova Legge Regionale del 26 Giugno 2015, n. 8 (Pubblicata nel BURL n° 52 del 30 Giugno 2015), “Disposizioni relative all’utilizzazione del demanio marittimo per finalità turistiche e ricreative. Modifiche alla L.R. del 6 agosto 2007, n. 13, concernente l’organizzazione del sistema turistico laziale, e successive modifiche”, di cui recentemente è stato pubblicato anche il Regolamento attuativo. Vale la pena ricordare che da alcuni anni gli stabilimenti balneari sono a tutti gli effetti imprese turistiche e dunque deve esserne ampliato il periodo di apertura delle attività, promuovendo la destagionalizzazione dell’offerta turistica e “lo svolgimento di attività collaterali alla balneazione” mediante utilizzo delle “strutture di facile rimozione utilizzate per finalità turistiche e ricreative, eventualmente presenti sull’area demaniale marittima assentita in concessione“. Una rivoluzione, che dovrà passare per ogni Assemblea Comunale di tutti i comuni marittimi del Lazio, compresa Roma Capitale e dunque Ostia.

Quello a cui si assiste in questi mesi va nella direzione opposta. Ostia, commissariata per mafia per “salvare Roma Capitale dal Commissariamento”, senza alcuna pianificazione territoriale che faccia riferimento ai punti sopra citati, si è caratterizzata durante questa stagione balneare per la spasmodica ricerca delle irregolarità amministrative od edilizie all’interno delle singole concessioni marittime, decontestualizzate da un inquadramento urbanistico che invece doveva avere come riferimento ‘alto’ il raggiungimento dell’interesse pubblico del mare tramite anche l’utilizzo della nuova legge regionale.
Si assiste dunque a inutili (e costose) prove di forza tra amministrazione e concessionari, finalizzate a rimuovere poche decine di mq, demonizzando un’intera categoria, che divengono così gli unici colpevoli, senza ‘indagare’ l’operato degli amministrativi che hanno firmato le precedenti autorizzazioni e senza alcun rispetto verso gli interessi del Cittadino, primus inter pares.

Il mare non è frontiera per l’esibizione del machismo della legalità.

Paula de Jesus per LabUr

Realizzare una corretta pianificazione del Lungomare romano sarebbe cosa semplice se non ci fossero 60 anni di ‘costruito’. In realtà è come se volessimo dotare Roma di un nuovo Piano Regolatore considerando fattibile la demolizione del Colosseo (come pensò Papa Sisto V). In fondo l’abuso urbanistico ed ambientale con cui Vespasiano cancellò il laghetto alimentato dal Rio Labicano, ripristinato a suo tempo da Nerone come spazio per la sua Domus Aurea, grida ancora vendetta. A Ostia da un po’ di mesi regna la schizofrenia. Da un lato si vuole buttar giù il ‘Lungomuro’ nel tratto della città da sempre urbanizzato, dall’altro si vuole ricostruire un ecomostro come l’ex stabilimento Roma. E’ bene ricordare che sul Lungomare viene tutelato dal Comune di Roma perché ‘negozio storico’, l’esercizio di bar e ristorante dello stabilimento “La Vecchia Pineta”, che assieme al Rex (ora Tibidabo), al Plinius, all’Urbinati, al Kursaal, al Battistini, all’Elmi, allo stabilimento della Lega Navale e a molti altri rappresentano, fino al 1950, l’evoluzione del borgo marino sorto nel 1916.

LA NUOVA LEGGE DELLA REGIONE LAZIO
Nella Legge Regionale del 26 Giugno 2015, n. 8 (Pubblicata nel BURL n° 52 del 30 Giugno 2015), “Disposizioni relative all’utilizzazione del demanio marittimo per finalità turistiche e ricreative. Modifiche alla L.R. del 6 agosto 2007, n. 13, concernente l’organizzazione del sistema turistico laziale, e successive modifiche” varata dalla giunta Zingaretti, un particolare interesse lo ricoprono i seguenti due comma dell’articolo 7 (Disposizioni transitorie e finali):

5. I comuni sono tenuti a riservare alla pubblica fruizione una quota pari ad almeno il 50 per cento dell’arenile di propria competenza. In caso di mancato rispetto di tale quota, il comune non può rilasciare nuove concessioni demaniali marittime e stabilisce, nell’ambito del PUA, le modalità ed i criteri attraverso i quali raggiunge la quota suddetta. (…)

6. I comuni nella pianificazione della quota prevista al comma 5, sono tenuti a garantire, lungo l’arenile di propria competenza, un’equilibrata presenza di spiagge libere e di spiagge libere con servizi. A tal fine, individuano ambiti omogenei nei quali devono essere previste quote di spiagge libere e spiagge libere con servizi pari almeno al 20 per cento in ciascun ambito omogeneo, fermo restando il rispetto della quota di cui al comma 5.

Per arenile si intende semplicemente la distesa di sabbia sulla riva del mare e dunque il riferimento percentuale non è riferito ai metri lineari ma ai metri quadrati, cioè non alla linea di costa ma alla superficie di quella che comunemente chiamiamo ‘spiaggia’. Il Litorale romano (che va dalla foce del Tevere fino al confine con il Comune di Pomezia) è lungo 15.057,63 ml e ricopre una superficie di 2.662.053,30 mq (cioè “l’arenile”). Gli ambiti omogenei di questo arenile sono così classificati:

• A. Idroscalo e il Porto di Ostia (nessuna balneabilità)
• B. Il fronte mare avanti all’urbanizzato
• C. Da piazza dei Canotti, fino alla stazione metro Colombo
• D. Dalla stazione metro Colombo, per lungomare Vespucci, fino all’ex Dazio
• E. Dalla riserva del Presidente al confine comunale

con sei sotto-ambiti

• B1. Da via Carlo Avegno a via delle Repubbliche marinare (spiaggia libera di ponente)
• B2. Da via delle Repubbliche Marinare a Piazzale Magellano (Lungomare urbano)
• B3. Da piazzale Magellano a piazza dei Canotti (stabilimenti storici)
• E1. Corrisponde ai limiti della tenuta Presidenziale di Castel Porziano non accessibile al pubblico.
• E2. Dal confine della tenuta presidenziale al fosso del Tellinaro (“I Cancelli”)
• E3. Dal fosso del Tellinaro alla capanna del Guardiapasso (Capocotta)

Numericamente parlando, sulla base delle planimetrie e concessioni autorizzate, risultano
• Spiagge pubbliche 907.723,81 mq
• Tenuta di Castel Porziano 1.009.209,25 mq
• Spiagge private 745.120,37 mq

Non considerando Castel Porziano, le spiagge pubbliche sono più del 50% di arenile previsto dalla legge e dunque (sempre secondo la Legge Regionale) il Comune di Roma potrebbe rilasciare nuove concessioni demaniali marittime. Dove? Qui sorge un problema: il comma 6 dell’articolo 7 della Legge Regionale stabilisce una quota del 20% di spiagge pubbliche all’interno di ogni ‘ambito omogeneo’. In alcuni ambiti bisognerebbe dunque creare spiagge libere a danno dei concessionari privati, ma non esiste praticamente ambito omogeneo dove si può rilasciare una nuova concessione (p.es. il Lungomare urbano). Per altro alcune porzioni di arenile sono intoccabili perché sono state date in concessione a circoli nautici (è il caso della Lega Navale) e ad aree attrezzate per esercizi di ristorazione (p.es. il Ristorante Peppino a Mare), esistendo anche un complesso residenziale di ‘cottage’ estivi, oggetto di licenza edilizia fin dal 1956, denominato Maresole.

Quale escamotage si sono inventati? Hanno individuato – dentro ambiti omogenei dove è richiesto il 20% di spiaggia pubblica e dove fa gola una nuova concessione (già in bozza al Comune di Roma) – all’interno delle concessioni esistenti “porzioni di spazi pubblici quali varchi o passi carrabili, affidati in gestione a consorzi tra concessionari confinanti”. Non solo, ma “concessioni con ampi fronte mare non minori di 250 ml potranno essere frazionate a condizione che sulla dividente sia individuato un varco pubblico non minore di 15 ml di fronte o una spiaggia libera attrezzata non minore di 30 ml di fronte”.

SEQUESTRI E DISSEQUESTRI
Per raggiungere questo obiettivo è partita da 2 anni la caccia al ‘balneare illegale’ e l’operazione ‘ruspe della legalità’, quasi che ‘ruspare’ abbia i connotati del fuoco purificatore ma non degli abusi edilizi bensì di tutte le nefandezze concesse sul Litorale romano dalle giunte di centro sinistra che hanno governato Roma negli ultimi 30 anni (ricordiamo che solo dal 2011, con il decentramento amministrativo voluto da Alemanno, il Municipio X ha ricevuto la delega per il controllo delle concessioni demaniali marittime). Non a caso il sindaco Marino ha riportato in auge i varchi a mare del 1990, budelli impraticabili e comunque mai realizzati da 3 anni a questa parte.
Tra i chioschi autorizzati in convenzione con il Municipio X ha avuto gli onori delle cronache la gestione del Lotto 8 all’associazione Libera, costretta a restituire la spiaggia assegnata per inadempienza. Tutte le altre spiagge pubbliche (Capocotta e Castel Porziano) versano in situazioni pietose sia per ragioni igienico-sanitarie che per assenza di assistenza a mare. Le spiagge date in concessione ai privati subiscono invece quotidiani attacchi anche per modesti illeciti edilizi, bloccando così, in piena stagione estiva, la loro attività lavorativa e finendo per dissanguare le casse pubbliche per le spese legali sostenute dal Comune di Roma a seguito dei ricorsi in Tribunale.
Non sono stati invece sfiorati gli stabilimenti sul Lungomare Amerigo Vespucci, che si sono stratificati senza un progetto unitario dalla metà degli anni sessanta e poi consolidati e attrezzati. Questi, presentano “… un peso considerevole di servizi di intrattenimento e piscine spesso alternati con CRAL aziendali. E’ l’area di concentrazione anche dei circoli rimasti in gestione allo Stato, particolarmente pesanti in termini di edificazione”.

CONCLUSIONI
Ci troviamo di fronte ad una Legge Regionale confusionaria e ancora oggi senza un regolamento attuativo, pertanto non applicabile, che sta condizionando lo scenario storico-urbanistico del Litorale romano in funzione di scelte puramente speculative. Al contrario di altri Comuni marini, Roma ha già un arenile pubblico superiore al 50% richiesto per legge, ma deve trovare la quadratura magica tra il reperimento di spiagge pubbliche sul tratto urbanizzato (da dare poi in convenzione) e la frammentazione delle concessioni esistenti per ‘generare’ nuove concessioni. Nel frattempo, per Capocotta e Castel Porziano si applica la regola del perfetto amministratore: mandare in degrado la risorsa pubblica per poi assegnarla al privato. Ad maiora.

Paula de Jesus per LabUr

In un periodo così difficile per Ostia, che vede ondate pressoché quotidiane di sequestri e dissequestri di stabilimenti balneari per presunti abusi edilizi, sarebbe opportuno che almeno per il Village, che la Hesperia srl ha affittato per 3 anni a 10 mila euro al mese, esistesse la piena trasparenza amministrativa.
Il Village, confiscato in via provvisoria al clan mafioso dei Fasciani, non pagherebbe infatti il canone demaniale dovuto. I valori delle tabelle ASL, citate nel contratto d’affitto del ramo d’azienda con il quale la società Hesperia srl è stata autorizzata dall’ANBSC (1) a condurre il Village, non sono gli stessi utilizzati dal Municipio X per il calcolo del canone demaniale, tant’è che la perizia tecnica effettuata dall’Hesperia srl (2) e confermata dall’ANBSC restituisce, ad esempio, un numero di metri quadrati di aree commerciali più alto di quello conteggiato dall’amministrazione. I valori resi pubblici dal Municipio X sono i seguenti:

area scoperta 4.502,78 mq
strutture facile rimozione 1.394,50 mq
strutture difficile rimozione 852,72 mq
aree commerciali 200 mq
area commerciale con riduzione 20% (da 100 a 80 mq)

Dunque, per il Municipio X, ci sono 300 mq di aree commerciali, mentre dalla perizia risultano 30 mq di yogurtheria, 288 mq di ristorante e 140 mq di bar/tavola fredda, per un totale di 458 mq, a cui andrebbero aggiunti quelli del chiosco della spiaggia e della terrazza. Sulla base solo di questi numero stiamo parlando di una differenza dell’importo dovuto di quasi 20.000 euro.
Inoltre, dalle rilevazioni da noi eseguite, veranda, magazzini, depositi, ambienti di servizio ad uso della spiaggia, 49 cabine in legno e i due blocchi di bagni occupano una superficie coperta che eccederebbe la somma indicata delle “strutture di facile e difficile rimozione” (quasi 600 mq in più).

Verificare gli abusi è un atto dovuto, ma lo è anche la riscossione dei canoni dovuti, visto per altro che il Comune di Roma sarebbe stato messo in mora dalla Regione Lazio per non aver pagato dal 2009 i canoni demaniali per un importo complessivo di 81.000 euro/anno, soldi dei cittadini. Si chiede la verifica di tali presunti danni erariali, così come sopra esposto.

(1) Agenzia Nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei Beni Sequestrati e Confiscati alla criminalità organizzata
(2) allegato D dell’atto certificato dal dottor Valerio Tirone, notaio in Guidonia Montecelio, con studio in Guidonia, via Locatelli n.15, iscritto nel Collegio Notarile dei distretti riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia – “Perizia tecnica del 21 luglio 2015 redatta dalla società Barbieri Nardone Costruzioni srl (Prot. Com. 170_15, 20150721_ag)“, sopralluoghi effettuati il 7, 9 e 13 luglio 2015

• ESPOSTO INVIATO IN DATA ODIERNA A:
  – Comune di Roma, Municipio X
  – Regione Lazio
  – Consorzio Unindustria per la gestione dei beni sequestrati
  – Amministratore Giudiziario Malibù Beach srl
  – Agenzia Nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei Beni Sequestrati e Confiscati alla criminalità organizzata
  – Autorità Nazionale Anti Corruzione
  – Guardia di Finanza
  – Procura di Roma