A seguito delle dichiarazioni del Sindaco di Roma, Roberto GUALTIERI, e del Presidente di AMA SpA, Geom. Bruno Manzi, nella trasmissione di Report “Il Santo inceneritore” (Rai 3, 15 dicembre 2024), LabUr – Laboratorio di Urbanistica ha inviato un esposto alla Procura Penale e Contabile, alla Corte dei Conti, alla Guardia di Finanza, alla Polizia di Stato e alla Commissione Ecomafie. Tutti sapevano dell’esistenza del vincolo della fascia di rispetto e della non edificabilità di diversi terreni che invece nell’atto notarile sono dichiarati tutti edificabili, consentendo così alla sola ACEA un vantaggio sui tempi di consegna del progetto.
Dagli atti acquisiti da LabUr, di cui vengono qui riportati gli estratti, si evince il grave comportamento del Notaio in Roma, Nicola ATLANTE (che non ha allegato tutti i documenti citati nell’atto) e del mediatore del Gruppo ME.CI. srl, Andrea MESCHINI, incaricato dalla parte venditrice, che sono stati segnalati ai rispettivi Consigli Disciplinari degli ordini professionali di appartenenza.
INDICE
– IL PREZZO DEL TERRENO A MQ NELL’ATTO 1
– I DOCUMENTI CITATI MA NON ALLEGATI ALL’ATTO
– LE RELAZIONI GE.CO. E LINARI
– CHI ERA A CONOSCENZA DELLA INEDIFICABILITÀ
– OMBRE SULL’OPERAZIONE FINANZIARIA
– RESPONSABILITÀ PENALI E CONTABILI
– CONCLUSIONI
IL PREZZO DEL TERRENO A MQ NELL’ATTO
Nell’atto notarile (rogito n. 13786 del notaio Nicola ATLANTE, 25 novembre 2022), che ha valore di prova legale, è chiaramente scritto che il terreno dove dovrebbe sorgere il termovalorizzatore è tutto edificabile (art.7 – “… parte venditrice dichiara: trattasi di vendita di terreno edificabile”, dove per ‘terreno’ si intende l’oggetto del contratto, descritto all’art 1).
Nell’atto, il prezzo di vendita è di 7.462.275,00 euro, così come riportato anche nella perizia di stima del Geom. Umberto LINARI del 15 settembre 2022, dove risulta un terreno di 99.497 mq (al prezzo di 75 euro/mq). In realtà nell’atto risulta descritto un terreno di 99.779 mq (282 mq in più) dovuto a una discrepanza sulla estensione della particella 673 (15.654 per il Notaio, 15.564 per Linari) e per l’assenza (nella stima Linari) della particella 105 (192 mq) di cui abbiamo già scritto nei mesi scorsi.
Inoltre, nella nota dell’Ufficio Stampa AMA del 16 dicembre 2024, si legge che il valore di 75 euro/mq “era già quello presente nell’offerta di vendita del 3 giugno 2021”. Non specifica però la nota AMA se quel prezzo al mq fosse esteso già nel 2021 (allora Sindaca Virginia RAGGI) a tutti gli oltre 99 mila mq del terreno.
I DOCUMENTI CITATI MA NON ALLEGATI ALL’ATTO
Tra i documenti citati nell’atto notarile, ce ne sono due (all’interno dell’art.2) che non risultano esser stati allegati dal Notaio:
“[il terreno] è libero da pesi, vincoli, … fatta eccezione per:
1. “Vincoli derivanti dalla appartenenza al Consorzio per lo Sviluppo Industriale (CSI) Roma Latina di cui alla lettera del 15 ottobre 2019 spedita a Parte Venditrice, ben nota a Parte Acquirente”;
2. “Atto d’obbligo trascritto a favore del Consorzio per lo Sviluppo Industriale Roma Latina il 31 gennaio 2005 form. 8029”.
I due documenti, in possesso di LabUr, risultano esser stati indirizzati dal Consorzio alla parte venditrice e saranno resi disponibili solo su richiesta dell’autorità giudiziaria.
Il primo dei due è un certificato di ubicazione in cui si afferma che le particelle 560, 561 e 673 cadono all’interno del Consorzio Industriale di Santa Palomba, Comparto B, con destinazione a “fascia consortile di rispetto” (art,17 NTA).
Il secondo, redatto presso lo studio del Notaio in Roma, Carlo Federico TUCCARI, obbliga la parte venditrice a non edificare nelle fascia di rispetto che comprendeva la particella 369 (poi negli anni frazionata nelle 560, 561 e 673).
Dunque, sin dal 2005 la parte venditrice sapeva che i 39.904,00 mq delle particelle 560, 561 e 673 (il 40% del totale), non erano (e ancora ad oggi, non sono) edificabili. La conferma viene dalla perizia di stima dell’Architetto Daniele IMPALLARA, storico professionista di fiducia della parte venditrice, datata 25 luglio 2022 (rivelata da Report) che, proprio per ragioni di parziale inedificabilità, indica il probabile valore di mercato del terreno in 3.586.000,00 euro, meno della metà della stima Linari, successiva di soli due mesi (15 settembre 2022).
LE RELAZIONI GE.CO. E LINARI
L’atto notarile si basa su due relazioni commissionate da AMA:
– La “Ricognizione vincolistica e programmatica”, redatta dalla GE.CO. srl in data 1 settembre 2022, per “valutare la fattibilità programmatica di avvio di un procedimento autorizzativo per un impianto di trattamento termico di rifiuti con recupero energetico in un sito individuato da AMA SpA nel Comune di Roma, in località Santa Palomba”.
– La “Relazione tecnico estimativa” redatta dal Geom. Umberto LINARI in data 15 settembre 2022 per “effettuare una perizia di stima al fine di addivenire al più probabile valore di mercato dell’area”.
La relazione della Ge.Co. srl doveva fornire ad AMA l’inquadramento ambientale e vincolistico del terreno. In realtà, restituisce un errato valore catastale di superficie (99.071,33 mq) e non considera il vincolo di inedificabilità imposto dal Consorzio. È lo stesso progettista incaricato della Ge.Co. srl, Ing. Mario ROSSI, a dichiarare nella puntata di Report che la relazione non ha avuto un incarico ufficiale da parte di AMA e che è stata redatta in 10 giorni e pagata intorno ai 2.000 euro.
È la relazione Linari ad indicare la valutazione economica del terreno e a riportare che “l’area oggetto di stima risulta parzialmente compresa nel perimetro del Consorzio per lo Sviluppo Industriale Roma-Latina, all’interno del quale sono comprese le particelle 560, 561, 673. Tale porzione di terreno è definita come “Fasce consortili di rispetto” e sono definite dall’art. 17 delle NTA”.
Tuttavia, nessun accenno al vincolo di inedificabilità. Anzi, la relazione procede “con una valutazione uniforme dell’intera area in quanto la stessa attraverso particolari e mirate procedure urbanistiche PUÒ essere totalmente trasformata ad una destinazione di tipo produttivo/industriale, conforme all’area limitrofa”.
In altre parole, la relazione non restituisce il valore attuale del terreno, ma quello futuro, ottenibile per variante urbanistica, considerando tutto il terreno edificabile e giungendo al prezzo di 75 euro/mq con discutibili e ampiamente confutabili valutazioni, spingendosi addirittura ad ipotizzare un indice di edificabilità dell’area pari a 0,60 mq/mq, comprese le aree ancora ad oggi non edificabili.
L’intento della relazione Linari è chiaro e si evince dalla integrazione inviata ad AMA il 14 ottobre 2022: “Il sottoscritto Geom. Linari Umberto in relazione alla valutazione dell’immobile in oggetto ritiene che la stima di € 75,00 al mq di lotto redatta dal Gruppo ME.CI s.r.l. possa ritenersi congrua”.
Il richiamo alla sopra citata nota dell’Ufficio Stampa AMA del 16 dicembre 2024, è doveroso: il valore di 75 euro/mq “era già quello presente nell’offerta di vendita del 3 giugno 2021”.
Solo all’area edificabile o a tutto il terreno?
CHI ERA A CONOSCENZA DELLA INEDIFICABILITÀ
Da quanto emerge dall’atto e dai documenti, la parte venditrice e il mediatore erano a perfetta conoscenza che il 40% del terreno era (ed è) inedificabile. Alla stessa conclusione si giunge per il Notaio che ha formato e istruito l’atto.
Lo sapeva anche AMA e dunque il Comune di Roma, che è socio unico e che ha dato il proprio assenso all’atto di compravendita. Così come il Sindaco Roberto GUALTIERI che è anche Commissario per il Giubileo e che invece davanti alle telecamere di Report ha negato l’appartenenza parziale del terreno alla fascia di rispetto:
CLAUDIA DI PASQUALE (Report) – Il 40% del terreno è una fascia di rispetto consortile del consorzio industriale Roma Latina. Si potrebbe al massimo costruire una pompa di benzina.
ROBERTO GUALTIERI (Sindaco di Roma) – Ma questo lo dice lei. Va beh. Lei la vedo molto sicura delle sue opinioni, però… No, ma noi siamo assolutamente convinti che non è come dice lei e quindi questo sarà facilmente appurabile…
A sciogliere ogni dubbio, lo stesso atto riporta:
– (art. 2): “vincoli derivanti dalla appartenenza al Consorzio per lo Sviluppo Industriale Roma Latina di cui alla lettera del 15 ottobre 2019 spedita a Parte Venditrice, ben nota a Parte Acquirente”;
– (art. 5): “parte acquirente che dichiara di ben conoscere guanto comprato per averlo fatto valutare e verificare dai propri tecnici di sua fiducia, Geco S.r.l. e Geometra Linari”.
OMBRE SULL’OPERAZIONE FINANZIARIA
Indubbio il successo finanziario per il mediatore della venditrice, Andrea MESCHINI del Gruppo Me.Ci. Srl, che è riuscito, intascando quasi 500mila euro, a far salire il prezzo del terreno più del doppio rispetto alla quotazione dell’Arch. Daniele IMPALLARA, per anni uomo di fiducia della venditrice.
Al successo del mediatore si affianca invece una debacle finanziaria di AMA, che lo ricordiamo ha come socio unico il Comune di Roma, cioè il Sindaco Gualtieri per altro Commissario Straordinario per la gestione dei rifiuti. AMA, tramite il gruppo Intellera SpA – vera artefice della valutazione economica del terreno, avendo lei incaricato, per conto AMA, il Geom. Linari e che ha prodotto frettolose valutazioni come confermato anche dalla Ge.Co. srl – ha autorizzato così un’ingente somma di soldi pubblici pagando un terreno inedificabile al prezzo di uno edificabile, contro ogni logica di mercato.
RESPONSABILITÀ PENALI E CONTABILI
Tutto lecito? Di certo no. Davanti alla consolidata giurisprudenza della Corte dei Conti per la quale le spese sostenute dalla Pubblica Amministrazione di beni immobili devono essere allineate ai valori del mercato immobiliare e non possono, senza giustificato motivo, generare plusvalenze soprattutto a favore di privati.
Il Sindaco GUALTIERI, forte dei suoi poteri commissariali, ha giustificato il costo omogeneo di entrambe le tipologie di terreno sulla base di eventuali, future ma non certe varianti urbanistiche, tant’è che nella “Ricognizione vincolistica e programmatica” redatta dalla GE.CO. srl, alla base dell’atto di compravendita, si legge di voler solamente “valutare la fattibilità programmatica di avvio di un procedimento autorizzativo per un impianto di trattamento termico di rifiuti con recupero energetico in un sito individuato da AMA SpA nel Comune di Roma, in località Santa Palomba”.
La domanda è d’obbligo: se ciò non avverrà, cioè se i terreni oggi per legge inedificabili non diventassero mai edificabili, sarà Gualtieri a restituire all’erario i soldi temerariamente e comunque illegalmente spesi?
Circa la falsa dichiarazione di edificabilità commessa dalla parte venditrice, si ricorda che, ai fini della sussistenza del reato di cui all’art. 483 c.p., le mendaci dichiarazioni devono riguardare circostanze oggettive, come nel caso in esame.
Se poi è vero che l’unico a risponderne penalmente è il dichiarante, è altresì consolidato nella giurisprudenza che il “pubblico ufficiale risponde soltanto della conformità dell’atto alla dichiarazione ricevuta” (cfr. Cass pen n. 11628/2011). Pertanto al notaio spetta l’obbligo di verificare sia la conformità dell’atto rispetto alle attestazioni del privato sia procedere a dei controlli preventivi nei registri immobiliari. Più in generale, si tratta di attività prodromiche e preparatorie al rogito grazie alle quali il notaio può tempestivamente informare le parti circa le verifiche effettuate. E’ evidente che il Notaio ATLANTE, riportando in atto che il terreno è tutto edificabile, non ha con diligenza operato.
Neppure è interpretabile la definizione di terreno edificabile. Infatti, soprattutto ai fini tributari, per l’edificabilità di un terreno è sufficiente la delibera del Consiglio Comunale che recepisca il Piano Regolatore Generale (PRG) vigente, poiché è detta delibera a costituire formalmente lo “strumento di adozione” (ma non di approvazione) del piano. Tuttavia non si può trascurare che si tratta di un piano esistente in astratto, ma non operativo, poiché in mancanza dell’approvazione del piano da parte della Regione (o della Provincia se delegata) il piano non è certamente operativo in concreto.
Detto ciò, non può escludersi che successivamente, per la mancata approvazione regionale, per una modifica al PRG o per l’adozione degli strumenti attuativi, l’edificabilità “astratta” non divenga mai concretamente tale. Come nel caso della competenza regionale nel definire la fascia di rispetto (inedificabile) del Consorzio di Sviluppo Industriale Roma-Latina, su cui il Comune di Roma non ha competenza e che comunque allo stato vigente dell’atto presenta una fascia di rispetto inedificabile.
In sostanza, il notaio ha definito edificabili terreni che sapeva essere inedificabili, come è ben scritto nei due documenti sopra citati ma, stranamente, non allegati all’atto notarile.
Neppure è esente da colpevolezza il mediatore, Andrea MESCHINI. La Suprema Corte ha infatti enunciato un chiaro principio di diritto.
Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni.
MESCHINI sapeva (o doveva sapere) della fascia di rispetto e della inedificabilità e non indurre la parte venditrice a sostenere nell’atto (come fase derivante dall’offerta) che tutto fosse ‘edificabile’.
Ne consegue che, essendo l’affare concluso, sussiste la responsabilità risarcitoria del mediatore per mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare (Cass. civ., Sez. II, Ord., 02/05/2023, n. 11371).
CONCLUSIONI
Se è grave e punibile penalmente la falsa dichiarazione della parte venditrice (emigrata all’estero ad affare concluso dopo la messa in liquidazione della società), è altrettanto grave il comportamento della parte acquirente che sapeva e ha taciuto sostenendo una spesa illegale di soldi pubblici. In primis, Roberto GUALTIERI, che nella sua doppia funzione di Sindaco e Commissario ha ingannato la fede pubblica non costituendosi garante del pubblico interesse e addirittura ribadendo, due anni dopo davanti alle telecamere di Report, di essere “assolutamente convinto” della non esistenza di una “fascia di rispetto” inedificabile.
Se Gualtieri fosse estraneo, dovrebbe essere lui a segnalare ai consigli disciplinari dei propri ordini di appartenenza il notaio e il mediatore. Noi sicuramente lo faremo.
Restano aperte una serie di domande: Perchè si è omesso nell’atto di indicare che i terreni non erano tutti edificabili e perché si è valutato un prezzo uniforme al mq? Per favorire la parte acquirente? Esistono altre motivazioni? Perché dichiarare un falso in un atto notarile su un investimento ‘capitale’ tra le altre cose riguardante materia relativa alla salute pubblica e alla tutela della pubblica e privata incolumità? Oppure è servito per favorire la redazione del progetto ACEA che non poteva esser fatto se l’area avesse compreso una porzione di terreno inedificabile? I 4 milioni di plusvalenza sono serviti per agevolare l’iter del termovalorizzatore?
Domande che dopo due anni dall’atto di compravendita non sono mai emerse. LabUr farà la sua parte. Vedremo cosa diranno le autorità e gli organi di vigilanza.